房本拿到手，她翻到附记那一页，看见一行小字写着五年内不得上市交易。当初摇号、签合同一路走过来，谁也没跟她提过这件事。

房本上的那行字

小字印在附记栏里，字号比正文还小。她拿着去问当初的销售，对方说这是政策规定，合同后面有说明。她翻出合同，果然在附件最后一页找到了那一段。

限价房是什么

限价商品房在土地出让时就把房价上限定好了，卖给符合条件的中低收入家庭。因为是政策让利，所以转让、抵押这些环节都带着限制。

共有产权房又是什么

共有产权房是个人和政府按比例共同持有产权。买的时候只买自己那一部分份额，将来想卖也要先按规则处理政府那一份，限制比限价房更细。

和经济适用房的区别

经济适用房的土地多是划拨的，价格更低，限制也更多。限价房是限房价的出让地，产权完整，但在一定年限内不能自由转让。两者常被混着说，其实是两回事。

限售期怎么来的

政策目的是防止有人把保障房当成短期套利工具。所以规定一个持有年限，年限内不允许上市交易，也不允许通过其他方式变相转让。

五年是从哪天算

通常以取得不动产权证书的日期为准，也有地方按合同网签备案日期算。这两个时间可能差上一两年，具体按当地规定来，签合同前问清楚。

限售期内能不能加名

多数地方不允许在限售期内增加共有人，也不允许变更登记。夫妻之间想把名字加上去，往往也要等过了限售期，具体可以问不动产登记中心。

夫妻之间能不能过户

限售期内一般也不支持过户，包括夫妻之间的更名。如果确实有必要，先问清楚登记部门有没有例外情形，比如继承、判决这一类。

继承受不受限制

继承通常不受限售期限制，因为这不是市场交易。但继承之后的新产权人，仍然要继承原来的限制条件，年限继续算，不会重新起算。

离婚分割怎么办

离婚时法院可以判决份额归属，但限售期内的过户实际操作会受限制。常见做法是判归一方、由另一方折价补偿，等年限到了再办手续。

满五年之后怎么卖

年限到了以后，一般还要按当地规定补缴一定比例的土地收益或者差价，才能办理上市交易。补缴标准各地不同，卖之前先去问清单。

增值部分怎么分

政策性住房的增值，往往和当初的政策让利有关系，所以各地对补缴和分配都有规定。夫妻之间的份额按出资和登记情况认定，不能简单对半分。

要不要补缴价款

补缴是上市交易的前置条件，不补就办不了过户。有的地方按成交价的一定比例收，有的按差价收。这笔钱在算卖房收益的时候要先扣掉。

清单：买房前要问清的四件事

• 有没有限售年限
• 年限从哪天起算
• 上市要不要补缴
• 夫妻之间能否加名

摇号和资格

限价房一般要经过资格审核再摇号。审核看的是户籍、家庭收入、住房情况这几项。资格材料造假被查出来，合同可能被解除，还会影响后续申请。

购房资格怎么核

家庭成员的房产情况会被一并核查，包括配偶名下的房。有的地方还要查近几年的房产交易记录，所以别在申请前后有大额房产变动。

名下多套房的影响

名下已有住房的，通常不符合申请条件。即便是父母的房，如果登记在申请人名下，也会被算进去。这一点在报名前就要自查清楚。

出租有没有限制

有的地方在限售期内限制出租，有的允许但要求备案。合同里一般会写明不能改变房屋用途，不能群租，违反要承担违约责任。

抵押贷款能不能办

限售期内的房屋能不能抵押，各地规定不一样。多数银行对政策性住房的抵押更谨慎，额度也会打折，办之前先问清楚银行和登记部门。

三种保障房对照

| 类型 | 产权情况 | 转让限制 | | 限价房 | 完整产权 | 有年限限制 | | 经适房 | 有限产权 | 需补缴上市 | | 共有产权 | 按份共有 | 先处理政府份额 |

指标房的转让风险

私下转让指标，本质是把购房资格卖出去。这类约定多数被认定为无效，一旦房价波动，双方很容易反悔，钱和房都会陷进纠纷里。

私下转让为什么不安全

因为过不了登记这一关。房子始终登记在原购房人名下，出钱的一方拿不到产权，遇到对方债务、离婚、去世，房子随时可能被卷进去。

合同无效的后果

合同被认定无效后，一般按返还处理：出钱的一方拿回本金，增值部分通常按双方过错分担。房价涨了，出钱的一方往往拿不到全部好处。

房本信息要核对

拿到房本先看四样：产权人姓名、坐落地址、面积、附记栏的限制内容。附记栏最容易被忽略，限制条件基本都写在那里。

最后一条

政策性住房便宜是有原因的，限制就写在附记那一页。买之前把年限、补缴、加名、转让这四件事问清楚，写进自己的备忘里。等到想卖、想加名那天才翻出来看，往往就晚了。

回到你手上

回到你手上：拿到房本先翻到附记栏，看清限售年限和限制内容。确认年限从哪一天起算，是不动产权证日还是网签日。想加名、想更名、想出租、想抵押，都先打电话问不动产登记中心，别自己推测。满年限后上市，要预留补缴价款这笔钱。离婚分割可以先判份额、后办手续。最重要的是，绝对不要私下转让指标，那份约定基本无效，出事时吃亏的是出钱的一方。

类似情况怎么处理

买的限价房五年内不能卖，这是硬性规定吗

是硬性规定，会写进不动产登记簿的附记栏，登记环节会直接卡住上市交易。这个限制来自房屋的性质，不是开发商和业主之间的约定，所以不能通过双方协商来解除。需要注意的细节有几个：起算时间各地不同，有的按产权证日期，有的按合同备案日期；限制期内一般也不允许加名和更名，包括夫妻之间；继承不受此限，但限制条件会跟着房产一起转移给继承人，年限继续往下算。想提前处置，基本没有合规路径，私下签的买卖合同因为过不了户，风险极高。所以买房之前把年限问清楚，是最省事的一步。

限售期满之后，卖房要补多少钱

补缴的规则各地差别很大，通常是按成交价格或者评估价格的一定比例缴纳土地收益等相关价款，也有地方按当年购买价与现在售价之间差价的一定比例计算。这笔钱是上市交易的前置条件，不补就办不了过户。实际算账时，要把几项一起考虑：补缴金额、当初的购房价格、这些年的还贷利息、可能的税费。很多人只看到房价涨了多少，忽略了补缴这一块，最后发现净值比预想的少不少。稳妥的做法是决定卖房前，带着房产信息去当地住房保障部门或者不动产登记中心问一次，拿到准确的补缴口径和金额，再做决定。