二手房最贵的不是房款，是没查清就签字带来的后遗症，产权一乱后面卖都卖不掉，血汗钱打水漂。常见的坑是查封、抵押没解、共有人不知情，过户时才爆雷，那时钱已进别人账，追都追不回。所以签约前必须把几样权属文件逐项核完，宁可慢三天不踩雷，也别省这几小时。下面把必须查清的几项列出来，照着核一遍才敢签字，买得踏实睡得安稳。
产权人要对一致
房本名字要和出卖人一致，这是起点。
名字对不上可能是代持或无权处分，合同直接无效，钱房两空，一致是交易前提，不对就别谈。一致是起点。
核身份证与不动产权证，共有人全部到场签字，代持要有公证委托书，缺一个都不签。
查抵押是否结清
先看房子有没有抵押，头号雷。
有抵押不过户，原主卷款跑你钱房两空，抵押是头号雷，不清不掉，很多人栽在这。先解押再付。
拉产调看抵押信息，要求先解押再付尾款，解押凭证留底，没见到解押证明不付钱。
查有没有查封
查封房绝对不能买，禁买红线。
被法院查封说明有债务，交易会被拦，钱已付难追回，查封即禁买，碰都别碰。查封即禁买。
签约前去不动产登记中心查查封状态，当场拉册，状态干净才继续，别信口头保证。
查土地性质
土地是出让还是划拨，定成本。
划拨地过户要补出让金，费用不小易漏算，性质定成本，划拨要补钱，算错总账亏大了。划拨要补钱。
看土地证用途和取得方式，算进总成本，别等缴税时才发现差额，那时已骑虎难下。
查房龄和年限
房龄影响贷款和寿命，卡贷款。
老房贷款年限短，砖混结构也显旧，房龄卡贷款额度，太老贷不下来要全款，压力陡增。年限看折旧。
看竣工年份，结合贷款政策估可贷年限，房龄超三十留意贷款收紧，提前问银行。
查户口迁出
原户主户口要迁走，隐性坑。
不迁出孩子上学被占，迁走却难强制，户口是隐性坑，影响下一代，签约时就得卡死。合同约束。
合同写清迁户时限和违约金，留尾款制约，逾期按日罚，多数人会履约不敢赖。
查共有权人意见
配偶和共有人要同意，书面为证。
婚内房产单方卖无效，事后配偶可撤销，共有需全签，同意要书面，口头承诺等于零。同意要书面。
要求配偶到场签字，或出书面同意书公证，代签要有委托，别信电话里说愿意。
查租赁情况
先看有没有租约，卡入住。
买卖不破租赁，有长租约你买了解不了封，租约卡入住，长租尤其要清，否则住不进去。先清租。
问清租期和租金，要求交房即清租或抵扣，租约附在合同后，含糊的当场问清。
查物业欠费
水电气物业欠费要结清，连着房。
原主欠费过户后可能算你头上，催缴麻烦，欠费连着房，不清别过户，别替人买单。结清再交。
拉近三年账单，欠费从尾款扣或先验，物业费欠多年的最易漏，供暖费也别忘。
查房屋性质
是住宅还是商办，定用途。
商办不限购但税费高、不能落户上学，性质定用途，商办非住宅，别被低价诱，坑在后头。商办非住宅。
看规划用途，别被低价商办当住宅买，落户上学政策差很远，孩子上学是大事。
查学区占用
学区名额是否用过，溢价点。
热门学区六年一学位，被占你孩子排不上，学区是溢价点，占用即失效，多花几十万买个空。占用即失效。
去街道或学校查占用，写进合同保障，约定被占的赔偿，别听中介说肯定没占。
查违建和改动
看有没有私搭乱建，违建不能买。
违建过户不受理，还要你拆，改动涉违规，买前查清性质免后患，封阳台也要问清。违建不能买。
比对原始图纸，阳台封包和搭建问清性质，不确定就放弃，别赌能过。
查贷款尾款谁还
解押资金路径写清，监管才稳。
用你的首付帮他还贷有被挪用风险，路径定安全，直接打债权方，不经个人手。监管才稳妥。
资金走监管账户，直接打给债权方不解给个人，到账再过户，钱不过手最安全。
查中介费用
佣金由谁承担写明，白纸黑字。
口头说好不写，过户后加收扯皮，费用要白纸黑字，含糊必生变，中介口头最不可信。佣金列合同。
合同列明费率和服务项，不含的贷款服务费另算，别信口头免，写进合同才作数。
查合同条款
违约和腾房期写细，细写才有效。
模糊条款原主拖着不交房你没抓手，条款定执行，细写才真有用，空话不管用。细写才有效。
定死交房日、户口日、违约金日，逐条可执行，留身份证复印件，违约能直接告。
查资金监管
房款走监管最安全，防卷款。
直接打给卖家，过户失败钱难追，监管保双方，第三方托管最稳，别信私下代管。监管防卷款。
在银行或平台做资金监管，过户完成才释放，别信卖家急用钱的解冻借口。
一句话记住
二手房过户前必须查清产权人一致、无抵押查封、土地性质、户口迁出、共有权人同意和学区占用。房款走资金监管，解押走监管账户，合同把交房和违约日写细，宁可慢三天不踩雷。
相关问题
问：查产权自己能查吗还是要中介？
带身份证去不动产登记中心自助机拉产调，几分钟出结果，不一定要通过中介，自己查更放心也防隐瞒，别懒。
问：原房东不肯迁户口怎么办？
合同里留足尾款并写清违约金，约定逾期按日罚，多数人会履约，真不迁可凭合同起诉索赔并申请执行，法律撑你。